個人再生手続きで住宅ローンがあるマイホームを守る！

「債務整理をしたいけれど、マイホームは手放したくない…」「住宅ローンを支払い中だけど、債務整理をしたら持ち家は処分しないといけないの？」

こういった不安をお持ちの方のために、本記事ではマイホームを守るための「個人再生の住宅ローン特則」について解説していきます。

「個人再生なら持ち家を手元に残したまま債務整理ができる」という話を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、実際にその通りで、この制度を活用すれば持ち家を手放さずに済みます。

しかし、個人再生や住宅ローン特則を活用するためには、クリアすべき条件がいくつか存在します。

自分が個人再生や住宅ローン特則を利用できるのか知りたい方は、ぜひ本記事をお読みください。

１．そもそも個人再生って？

(1) 個人再生とは

個人再生は、裁判所を通して借金を大幅に減額してもらい、残った債務を3年程度かけて分割返済する債務整理です。

個人再生がうまくいけば、借金額が5分の1程度になるので（どれくらい減額してもらえるかは、借金の総額や持っている財産の額により変わってきます。）、非常に減額効果の高い債務整理と言えます。

また、自己破産をすると一定以上の財産を処分して債権者への弁済に充てることになりますが、個人再生の場合は基本的に財産を処分する必要がありません。

さらに、自己破産の場合は一定期間、一定の職業に就くことができなくなりますが、個人再生にはそういった制限がありません。

そして何より、個人再生には本記事の本題である「マイホームを手元に残せる」というメリットが存在するのです。

(2) 個人再生でマイホームを守れる理由

個人再生について定めた民事再生法には「住宅資金貸付債権に関する特則」という制度があります。
これが一般に「住宅ローン特則」と呼ばれているものです。

「住宅ローンの支払いはそのまま継続するものの、他の借金は大幅に減額してもらえる」のが、住宅ローン特則の特徴です。
住宅ローンの総支払い額は変わりません（住宅ローンは減額されません）が、マイホームを手元に残すことができます。

個人再生には本来的に、すべての債権者を平等に扱うという「債権者平等の原則」がありますが、住宅ローンには抵当権が設定されており、抵当権を実行した債権者は抵当権の対象となっている住宅を売却することで優先的に弁済を受けられます。
このため、住宅ローンを個人再生の対象から外しても、他の債権者には影響がありません。

「債権者平等の原則」を守りながら債務者を保護するために、この「住宅ローン特則」という制度が設定されたと言われています。

２．個人再生の条件

さて、住宅ローン特則を利用するには個人再生をしなければいけません。
個人再生をするには、少なくとも以下の条件を満たす必要があります。

(1) 継続的な収入がある

個人再生をするときには、裁判所に「再生計画」というものを提出しなければなりません。

再生計画には、個人再生後の返済計画等を書く必要がありますが、その計画を守れるような継続的な収入がなければ個人再生を認めてもらえません。

アルバイトやパートまたは年金受給者であっても、継続的な収入が得られる見込みがある場合は問題ありません。
しかし、単発や短期のアルバイトを転々としている場合は「継続的な収入」とみなされないので注意が必要です。

また、障害年金の受給者については将来的に障害が回復して年金が受給できなく可能性があるので、個別のケースに合わせて判断が行われます。

個人事業主等には継続的な収入がないこともありますが、3ヶ月に1回程度の割合で再生計画に沿った返済ができる収入があれば問題ないとされています。

なお、個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つがありますが、給与所得者等再生の場合は「収入の変動幅が小さい」という条件が追加されます。
概ね年収の20%までの増減であれば、この条件を満たすとされています。

(2) 債務総額が5,000万円以下

個人再生ができるのは5,000万円以下の借金を抱えている人です。
ただし、住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンの負債額はこの5000万円に含みません。

5,000万円を超えている場合は自己破産などを選択する必要があります。

(3) 債権者の同意

これは、小規模個人再生のときにのみ必要な条件です。

小規模個人再生の再生計画案は、再生債権者の書面等投票による決議に付されます。そして、再生計画案に不同意と回答する再生債権者が、再生債権者総数の半数に満たず、かつ、その債権額が債権総額の２分の１を超えていなければ、再生計画案は可決したものとみなされます。

その際、再生計画案に不同意であると回答しなかった再生債権者は，同意したものと扱われます。ですから、再生債権者の積極的な同意を得る必要まではありません。

一定数の再生債権者が「反対の意思を示していない」、つまり消極的な同意を得る必要があるということから、この要件は消極的同意要件といわれています。

再生債権者の半数以上が債務者の個人再生に反対した場合、残念ながら小規模個人再生はできません。

給与所得者等再生にはこの条件がないので、個人再生に反対する再生債権者が半数以上いる場合は、給与所得者等再生や自己破産等を検討することになります。

(4) 過去7年以内に特定の事由がない

こちらは、給与所得者等再生にのみ適用される条件です。

過去に以下に該当する事由があった場合、それぞれ以下に記載した日から７年間は給与所得者等再生を利用できません。

• 過去に破産をして免責許可決定を受けていた場合　その免責許可決定が確定した日
• 過去に給与所得者等再生をしていた場合　その再生計画の認可決定が確定した日
• 過去に個人再生手続でいわゆるハードシップ免責がされた場合　その免責決定に係る再生計画認可決定が確定した日　

ハードシップ免責とは、個人再生をした債務者に何らかの事情（リストラや病気など）が発生して、再生計画を守った返済が非常に難しくなった場合に、それ以降の支払いを免除するという制度です。

上記のいずれかにあてはまる場合は給与所得者等再生ができないので、小規模個人再生を考えた方がいいでしょう。

３．住宅ローン特則の利用条件

個人再生の条件を満たしていても、住宅ローン特則を利用するには別の条件をクリアしなければなりません。

その条件を以下に列挙し、解説していきます。

(1) 住宅ローンを返済できる継続的な収入がある

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンの既存の返済はそれまで通り続けることになります。

そのため、住宅ローンの返済を続けながら個人再生の再生計画に基づいた支払いもできるだけの継続的収入が必要となります。

(2) 住宅に関係するローンである（リフォームも含む）

住宅ローン特則の対象は住宅ローンやリフォームローン等です。

投資目的で住宅を購入して自分で居住せず他人に賃貸している住居等については、住宅ローン特則を利用できません。

店舗兼自宅に住宅ローンを使いたい場合は、建物の床面積の2分の1以上が居住スペースである必要があります

(3) 住宅に銀行や保証会社の抵当権が設定されている

先に説明した債権者平等の原則を守る目的もあるため、住宅には抵当権が設定されている必要があります。

(4) 住宅ローン以外の抵当権が住宅に設定されていない

住宅ローン以外の借金のための抵当権が住宅に設定されていると、住宅ローン特則は利用できません。

事業をしている人等は事業用資金の借り入れの担保として住宅に抵当権を設定することもありますが、そういった場合は住宅ローン特則を利用できません。

(5) 保証会社に弁済してもらった場合、その弁済から6ヶ月以内

住宅ローンを支払えず保証会社に代わりに支払ってもらった場合は、それから6ヶ月以内に再生手続開始の申立てを行う必要があります。

４．個人再生以外の手続きで持ち家を手元に残せるか

最後に、個人再生以外の債務整理方法である「自己破産」と「任意整理」で、マイホームを残せるかどうか考えてみましょう。

(1) 自己破産

自己破産の場合ですが、自己破産をすると一定以上の財産を処分してお金に換え、債権者に弁済しなければならなくなります。
持ち家は通常「一定以上の財産」に含まれるので、持ち家は処分の対象となってしまいます。

そもそも、住宅ローン支払い中のマイホームには通常「抵当権」が設定されています。
住宅ローンの債権者が抵当権を実行すれば、どのみちマイホームを手放さざるを得ません。

自己破産によってマイホームを守るのは、非常に厳しいのが現実です。

(2) 任意整理

任意整理は債権者と交渉して将来の利息のカットなどをしてもらい、残った債務を分割返済する債務整理です。

住宅ローンはクレジットカードや他の借金と比べて金利が低い傾向にあるため、将来の利息をカットしてもらっても大きな効果が期待できないことがあります。
また、債権者が抵当権を行使すれば、やはりマイホームを失ってしまうことになります。

これらの事情から、任意整理はどちらかというと多重債務者が「住宅を失わないように住宅ローン以外の債務を整理する（住宅ローンは整理しない）」ために用いられることが多いかもしれません。

任意整理でもマイホームを残すことは可能ですが、住宅ローンのせいで毎日の生活が苦しいという人には、任意整理は向いていない可能性が高いです。

５．個人再生は弁護士に相談することが不可欠！

個人再生の手続は非常に複雑で、法的知識のない一般人が自力で行うことは事実上不可能とすら言われているほどです。

住宅ローン特則を利用すると手続がさらに複雑になるため、四苦八苦しているうちに借金問題が悪化してしまう可能性すらあります。
しかし、弁護士に依頼すれば、迅速かつ的確に個人再生の手続を進めてくれます。

弁護士費用が不安という方もいらっしゃるかもしれませんが、個人再生が成功すれば弁護士費用を補ってあまりある効果が期待できますし、何より、大切な持ち家を手放さずに済む可能性があります。
無料の初回相談だけでも、是非ご検討ください。

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